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収入が安定する40代になると、分譲マンションを購入しようと考える女性の方も多くなるでしょう。

マンションは住む場所であると同時に、大事な資産でもあります。

では、資産としてマンションを考えた場合、どのような点に注意して購入すればいいのでしょうか。本記事で詳しく解説します。

資産の観点からマンションを決める2つのポイント

マンションを資産として考えた場合、購入する際に注意したいポイントは2つあります。

1つ目は「30年後の資産価値」、2つ目は「200倍の法則」です。

30年後の資産価値

ここでいう「資産価値」とは、「その物件を売却した場合、いくらで売れるか」ということです。
つまり、買いたいと思う人が多い物件ほど、資産価値が高いといえるでしょう。

マンションの資産価値は、物件の現時点における価格とは必ずしも一致しません。
マンションの価格は、購入から売却までの間に下がってしまいがち。

そのため、購入時から一定の年月が経った売却時でも、価格が下がりにくいと考えられる物件が、資産価値が高い物件ということになります。
この「一定の年月」の一般的な目安が、30年です。

200倍の法則

200倍の法則とは、マンションの市場価値を考えた際、割安で購入できるかどうかを判断する目安です。

具体的には、「購入しようとしているマンションの価格＜賃貸に出ている類似の物件の家賃×200」 であれば、割安の物件だといえます。

のちの項目で詳述しますが、割安の物件は、売却の際にも、賃貸に出す際にもメリットがあります。

マンションの資産価値を決める要素

マンションの資産価値は、地価をベースにして決められます。
地価の高いエリアにある物件ほど、資産価値は高くなります。

地価の目安は「路線価」を調べることで把握できます。
「路線価」とは、相続税や贈与税を課す際、財産の評価基準として、国税局長によって定められている地価のこと。
インターネット上で、地図から路線価を調べられるサイトもあるため、参考にするといいでしょう。

この地価に、立地や物件の内容といった要素が加わり、最終的な資産価値が決まってきます。

以下で、マンションの資産価値を左右するおもな要素をご紹介しましょう。

立地

最寄り駅までの距離が近い物件のほうが、資産価値が高くなりやすいといわれています。
また、近隣に商業施設や医療機関、教育機関、文化施設があるかどうかが、資産価値を左右することもあります。

物件の内容

専有面積が広い物件、工夫された希少性のある間取りの物件、設備が充実した物件は、資産価値が高くなる傾向にあります。

マンションの管理体制

管理が行き届いていないマンションは、資産価値が下がる傾向にあるため、注意が必要です。

日常の清掃は行き届いているか、大規模修繕は計画どおりに実施されているか、修繕積立金は積立てられているか、管理組合は積極的に活動しているかといったことを、事前にチェックしておくといいでしょう。

施工会社・分譲会社のブランド

ブランド力のある施工会社・分譲会社の物件は、買う人に安心感を与えるため、資産価値が高くなる傾向にあるといわれています。

割安のマンションを購入するメリット

たとえ資産価値が高くても、割高のマンションを買うことはおすすめできません。

「200倍の法則」で割安のマンションを購入するメリットは2つあります。以下で詳しく見ていきましょう。

賃貸に出したときの利回りがいい

何らかの理由で購入したマンションに住めなくなった際、その物件を賃貸に出すことを検討することがあるかと思います。

その際に考えたいのが、利回りです。
利回りとは、一般的に、「満室時の年間賃料÷マンションの購入価格」で計算できるものです。
この利回りが高いほど、投資額に対する利益率が高いといえます。

マンションを賃貸に出す場合の利回りは、6％以上が目安です。
6％を下回ると、収益性が低く、運用が難しくなってしまいます。

この6％という基準を満たすかどうかを判断できるのが、200倍の法則です。

売却した際に、住宅ローンの残債＜売却額　となる

賃貸に出す場合だけでなく、マンションを売却する場合も、割安の物件であることが重要になります。

「割安のマンションを購入する」ということは、言い換えると、「実際の資産価値に比べて、安い価格でマンションを購入する」ということです。
たとえば、実際には5,000万円程度の資産価値があるマンションを、4,000万円で購入できた、といったようなケースを指します。
すると、売却するときには5,000万円でも買い手が付くため、差額分の1,000万円が利益になり、売却によって資産を増やせるということになります。

一方で、割高の物件を購入してしまうと、購入時に組んだ住宅ローンの残債が売却額（将来の資産価値）を上回る「オーバーローン」となるリスクが高くなります。
マンションを売っても、住宅ローン残債がある場合は、売却額がそのまま純資産になるわけではありません。

住宅ローン残債がある物件を売却する場合は、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要が出てきます。
この際、「住宅ローンの残債＜売却額（アンダーローン）」であれば、売却金額を使って住宅ローンを一括返済でき、さらに差額分を純資産とすることが可能です。

これに対して、「住宅ローンの残債＞売却額（オーバーローン）」の場合は、売却金額だけで住宅ローンを返済できないため、預貯金など保有している金融資産を切り崩し、不足分を補う必要が出てきます。
つまり、マンションを売ることで、むしろ総資産が減ってしまうことになるのです。

たとえば、5,000万円という価格が割高であるマンションを、住宅ローンを組んで購入とした場合、売却時には4,000万円程度の資産価値しかないことがあります。

もし、この物件を売却すると、5,000万円の住宅ローンを抱えているにもかかわらず、4,000万円でしか売れないといったことが生じます。
1,000万円分のオーバーローンを抱えていることになり、売却すると資産が1,000万円も減ってしまう計算になるのです。

このように、売却時に資産が減ってしまうリスクを回避し、むしろ売却によって資産を増やせるようにするためにも、200倍の法則に照らし合わせて割安であることが、ひとつの目安になります。

マンションをはじめとした持ち家の購入は、老後の資金繰りにもかかわってきます。
将来の不安を取り除くためにも、資産価値の視点を持って、マンションを選ぶことが大切です。

住み心地とのバランスも考えながら、後悔しないよう、マンションを購入しましょう。

監修者プロフィール

武田 明日香（たけだ　あすか）
ファイナンシャルプランナー
キャリア・デベロップメント・アドバイザー

1983年生まれ、三重県出身。「女性がライフステージで選択を迫られたときに、諦めではなく自ら選択できるための支援がしたい」という想いから、2013年にファイナンシャルプランナーに転身。日本テレビ「ZIP！」やTBSテレビ「あなたの損を取り戻せ　差がつく！トラベル！」や「Saita」「andGIRL」などの雑誌、「わたしのマネー術」などのウェブサイトをはじめ、幅広いメディアを通じ、お金とキャリアの両面から女性が豊かな人を送るための知識を伝えている。マンツーマンで家計改善に取り組む「お金の体質改善マンツーマントレーニング（jfa.ac/fpw )」のマネートレーナーとしても活動中。

株式会社エフピーウーマン ※外部サイトに遷移します

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